Une SCI, c’est une Société Civile Immobilière. En théorie, sous ce statut juridique, vous ne pouvez pas exercer des activités commerciales. Il existe toutefois quelques exceptions qui permettent à une SCI de faire de la location meublée. Mais dans quels cas cela est-il envisageable ? Quelle fiscalité s’applique à une SCI faisant de la location meublée ? Nous vous expliquons tout dans cet article, c’est parti !
Dans quels cas peut-on faire une location meublée en SCI ?
SCI et location meublée : c’est possible !
En effet, en tant que société civile, la SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale. La location meublée étant considérée comme commerciale par le Code général des impôts, une SCI ne peut donc pas, en théorie, louer un logement meublé.
Or, il existe deux règles selon lesquelles cette activité est autorisée. Les voici :
- La SCI a choisi comme régime fiscal l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- … ou elle dispose de revenus locatifs limités issus de la location meublée si elle est soumise à l’IR.
1re exception : la SCI a choisi l’IS
Par défaut, comme expliqué par Indy, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, elle peut choisir d’être imposée à l’IS pour bénéficier de la déduction des charges et de l’amortissement des biens.
À l’IS, tous les revenus locatifs sont traités de manière uniforme, qu’il s’agisse de locations nues ou meublées. Il n’y a pas de distinction entre activité civile et commerciale.
En contrepartie, la SCI doit se conformer à des obligations comptables plus strictes comprenant :
- La tenue d’une comptabilité complète ;
- L’établissement d’un bilan, d’un compte de résultat et la transmission annuelle de la liasse fiscale (formulaire n°2065) à l’administration.
2e exception : la SCI à l’IR dispose de revenus limités issus de la location meublée
Une SCI relevant de l’IR peut louer un bien meublé à condition que cette activité reste exceptionnelle. Pour rester dans le cadre légal, les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 10% du total des recettes annuelles de la SCI.
Une certaine flexibilité est toutefois admise : si ce seuil est franchi ponctuellement, une moyenne sur trois ans peut être appliquée pour rester dans les clous.
Il est donc crucial d’anticiper cette limite dès la création de la SCI, notamment si vous envisagez une activité meublée, comme la location courte durée type Airbnb.
La fiscalité pour une location meublée en SCI
Avant tout, sachez que les revenus tirés d’une location meublée sont fiscalement considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes peuvent alors s’appliquer selon la fiscalité de votre SCI :
- Si votre SCI est à l’IR, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP, souvent intéressant sur le plan fiscal ;
- Si elle est à l’IS, les revenus seront automatiquement imposés dans ce cadre, sans possibilité de LMNP.
Le statut de LMNP pour une SCI à l’IR
Pour bénéficier du statut de LMNP, vous devez ne pas être inscrit au RCS en tant que loueur meublé, avoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000€ et percevoir des recettes issues de la location inférieures à 50% des revenus d’activité de votre foyer.
Mais ce n’est pas tout ! Le bien mis en location doit faire partie d’une résidence locative ou être meublé selon les règles fixées par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Le statut de LMNP confère de nombreux avantages, notamment un abattement forfaitaire à hauteur de 50% sur vos revenus nets imposables (jusqu’à 71% pour un meublé de tourisme) si vous êtes soumis au régime micro-BIC, applicable dès lors que vos recettes ne dépassent pas 23 000€ par an.
En cas de charges importantes, vous avez aussi la possibilité d’opter pour le régime réel. Obligatoire au-delà de 23 000€ de recettes, il permet de déduire vos frais réels et d’amortir le bien, avec la possibilité de déclarer un déficit fiscal reportable pendant 6 ans.
Le cas de la SCI à l’IS
Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS, les taux d’imposition sont généralement plus élevés que sous le régime de l’IR. Le taux standard est de 25% mais il peut être réduit à 15% si le chiffre d’affaires de la société est inférieur à 38 120€.
Cela dit, plusieurs charges peuvent être déduites du bénéfice imposable, ce qui permet d’en réduire efficacement le montant. Autre avantage : il est possible de reporter un déficit fiscal sur 10 ans, soit une durée plus longue qu’à l’IR.
Nos conseils avant de faire le choix d’une location meublée en SCI
Choisir la location meublée en SCI n’est pas un choix à prendre à la légère !
Ce type d’activité est considéré comme commerciale, ce qui implique souvent un passage à l’impôt sur les sociétés, avec des règles comptables et fiscales plus strictes. Avant de vous engager, assurez-vous que ce régime correspond à votre projet : rentabilité espérée, capacité à gérer une comptabilité complète, etc.
Si vous souhaitez que votre SCI reste imposée à l’impôt sur le revenu, veillez à ce que les revenus issus de la location meublée restent ponctuels et inférieurs à 10% des recettes totales.
Enfin, n’hésitez pas à consulter un professionnel pour valider votre choix et anticiper ses conséquences.