Compromis de vente : Les clés pour tout savoir

Le compromis de vente, également appelé « promesse synallagmatique de vente », est un accord préliminaire entre un vendeur et un acheteur d’un bien immobilier. Il est établi après l’offre d’achat, la négociation et la vérification de la situation juridique du bien, et avant la signature de l’acte définitif. Ce contrat engage les deux parties à vendre et à acheter le bien selon les modalités et au prix convenus. Il contient les informations sur le bien, les modes de paiement, les éventuelles clauses suspensives et les pénalités en cas de non-respect des engagements pris. Il doit être signé par les deux parties et peut être établi par un notaire ou sous seing privé.

Dans cet article, nous allons en détailler le contenu et répondre aux questions les plus couramment posées. Ainsi, vous aurez toutes les clés pour comprendre les enjeux de cette démarche et vous engager en toute sérénité.

 

 

Compromis de vente

A présent, voici le détail des articles généralement présents dans ce type d’accord. De cette manière, vous disposerez d’un modèle duquel vous inspirer, ou simplement, vous aurez une idée de son contenu afin de vous préparer à réaliser cette démarche.

1. Parties prenantes

Entre les soussignés :

Coordonnées du ou des vendeurs (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, situation familiale, profession, nombre de parts détenues dans le bien) désigné(s) ci-après comme le vendeur,

Coordonnées de l’acheteur ou des acheteurs (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, situation familiale, profession) désigné(s) ci-après comme l’acquéreur.

Il est convenu d’un compromis de vente sur le bien immobilier dont la désignation suit.

Le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur le bien ci-après désigné.

L’acquéreur accepte et s’engage à acquérir le bien sous réserve des conditions suspensives énumérées ci-après.

2. Informations concernant le bien immobilier

Adresse (elle doit être complète) :

Désignation (est-ce qu’il s’agit d’un appartement, d’une maison individuelle, d’une maison en lotissement, d’un terrain, etc.) :

Situation (libre, loué, occupé, etc.) :

Descriptif détaillé du bien et des surfaces annexes (parking, cave, etc.) ainsi que les éléments qui en font partie (cuisine aménagée, cabanon de jardin, etc.) :

Superficie (mentionner selon les règles propres à la loi Carrez quand l’immeuble est en copro) :

Références cadastrales du bien :

Destination du bien (logement, combles, garage, etc.) :

Détails sur la réalisation de travaux sur la structure ou ayant donné lieu a permis de construire :

Origine de propriété du bien (achat, héritage, etc.), avec les détails sur la rentrée en possession et les coordonnées du notaire en charge du dossier :

Si le bien est en copropriété :

Équipements communs (ascenseurs, aires de jeux, etc.) :

Numéro du ou des lots :

Nombre de millièmes :

3. Informations concernant la vente

Prix de vente du bien (figurant en chiffre et en lettres) :

Liste exhaustive du mobilier laissé éventuellement par le vendeur (cuisine équipée, etc.) :

Estimation de ce mobilier basée sur la valeur à date du mobilier :

Les frais de notaire étant calculés sur la base de la valeur du bien hors mobilier, cela permettra à l’acheteur de faire une économie sur les frais de notaire.

Modalités de financement du bien (part financée par emprunt, durée du crédit, taux maximum du prêt) :

4. Charges grevant l’immeuble

a. Hypothèques et privilèges

Le vendeur déclare que le bien immobilier objet des présentes sont libres de tout privilège ou hypothèque. Si tout privilège ou hypothèque se révélait, il s’oblige à en rapporter la mainlevée et le certificat de radiation à ses frais.

b. Servitudes et urbanisme

Le vendeur déclare qu’à sa connaissance le bien objet du présent compromis de vente n’est grevé d’aucune servitude spéciale autre que (à préciser) ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur concernant l’urbanisme.

c. Situation locative

Le vendeur déclare que le bien objet des présentes : (choisir l’une ou l’autre des options selon le cas)

– sera libre de toute occupation au plus tard à compter du jour de la signature de l’acte authentique. À défaut, le vendeur s’engage à payer à l’acquéreur une astreinte fixée forfaitairement à un millième du prix de vente par jour calendaire de retard.

– est occupé (détails sur le bail en cours)

5. Détails sur les garanties

a. Délai de rétractation

Une fois le compromis signé, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation qui est de 10 jours calendaires. Pendant ces 10 jours, celui-ci pourra renoncer à la vente sans avoir à se justifier.

La rétractation, pour être valable, devra respecter la période citée plus haut et parvenir au vendeur par lettre recommandée avec AR.

S’il n’exerce pas son droit de rétractation dans la période précisée plus haut, alors le dépôt de garantie constituera un acompte sur les sommes dues.

S’il exerce son droit de rétractation, alors il récupérera cette somme, sans pénalités ou retenues.

b. Dépôt de garantie

L’acquéreur s’engage à déposer le montant suivant à titre de garantie (à indiquer en chiffres et en toutes lettres, ainsi que mode de règlement) :

Il s’imputera sur le prix convenu de la vente.

Dans le cas où toutes les clauses suspensives se réaliseraient, il constituera un acompte sur le prix de vente.

Dans le cas contraire, il lui sera restitué intégralement, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

En principe, il est prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation qui est généralement comprise entre 5 et 10 % du prix de vente et sera déduite des sommes dues au moment de finaliser la transaction. Toutefois, dans le cas d’un accord entre particuliers, il ne pourra pas être exigé. Il n’est possible qu’en cas d’intervention d’un professionnel habilité (notaire, agent immobilier, …) qui mettra l’argent sous séquestre en attendant la finalisation de la transaction.

c. Date limite de vente

Les deux parties s’engagent par la présente à signer l’acte de vente définitif au plus tard le …

Dans le cas contraire, le présent contrat est déclaré nul et non avenu.

Si cette échéance est atteinte et que la transaction n’est toujours pas réalisée, le vendeur aura la possibilité de se rétracter ou encore de la reporter.

6. Conditions générales

La vente sera faite sous les conditions ordinaires et de droit, et sous celles suivantes, que le bénéficiaire s’oblige à exécuter :

  • prendre les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans garantie d’aucune sorte de la part du vendeur concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance ;
  • prendre également les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s’il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire ;
  • souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s’il en existe ;
  • acquitter, à compter du jour de l’entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l’année civile de l’entrée en jouissance ;
  • faire son affaire personnelle de la continuation ou résiliation de toute police d’assurance intéressant les biens loués ;
  • payer tous les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites ;
  • payer les travaux décidés par une assemblée de copropriétaires à partir de ce jour, le vendeur s’engageant, pour sa part, à payer ceux décidés jusqu’à ce jour, qu’ils soient, dans l’un ou l’autre cas, exécutés ou non.

À compter de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur aura la propriété de l’immeuble.

Il en aura la jouissance à compter du (à compléter)

7. Clauses suspensives

En cas de non réalisation d’une seule des conditions énumérées ci-dessous, le présent compromis sera considéré comme nul et non avenu, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le vendeur reprendrait la libre disposition du bien immobilier ci-dessus désigné. Le dépôt de garantie sera restitué immédiatement sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que l’acquéreur ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété.

Ainsi, les articles placés dans cette partie de l’accord permettent aux parties concernées de se rétracter sans pénalités. Voici quelques exemples :

a. Dossier annexe complet

Le présent article sera considéré comme réalisé dès que l’acquéreur aura reçu le dossier annexe complet. En revanche, si, dans un délai de  (préciser le nombre de jours) jours, il n’a toujours pas reçu la totalité des documents listés dans le dossier annexe, alors il est libre de se rétracter sans pénalité d’aucune sorte.

b. Condition suspensive de financement

Le présent compromis de vente est consenti et accepté sous la condition que l’acquéreur obtienne, d’ici le (date à compléter) au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition.

Le présent article sera considéré comme réalisé dès qu’il aura reçu une ou plusieurs offres de prêt couvrant les montants globaux d’emprunts nécessaires au financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu’indiquées ci-dessus.

Il sera également considéré comme réalisé, conformément à l’article 1178 du Code civil, dans le cas où il aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l’absence de remise, de la remise tardive ou de la remise incomplète des dossiers de demandes d’emprunt.

L’obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur un mois au moins avant l’expiration du délai de validité du présent compromis de vente.

c. Clause pénale

En cas de manquement persistant aux actes prévus dans le compromis de vente, cinq jours après la réception d’une mise en demeure préalable adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, les conditions suspensives étant toutes réalisées, une indemnité forfaitaire équivalente à 15 % des sommes dues sera exigible à la partie fautive, hormis les intérêts légaux et les éventuels frais judiciaires, sans préjudice du droit à des dommages et intérêts au bénéfice de l’autre partie.

d. Clause de dédit

Le vendeur peut se retirer du présent accord et abandonner la vente sans motif, en versant à l’acquéreur une somme équivalente à l’acompte versé, dite « dédit », en sus du remboursement de l’acompte versé proprement dit.

L’acquéreur peut également se retirer du présent accord et abandonner la vente sans motif. Le vendeur conservera alors le dépôt de garantie à titre de « dédit ».

Il n’est recevable que s’il est pur et simple et précédé d’une notification adressée par l’une des parties à l’autre, en fixant la date à laquelle prendra effet le retrait. Chacune des deux parties est tenue d’exercer la faculté de dédit sans intention de nuire ni conscience de causer ce faisant à l’autre partie un préjudice. Toute autre faute ne peut pas invalider l’exercice de la faculté de dédit.

Tant que la période pour exercer le dédit n’est pas expirée, l’exécution du contrat peut être repoussée par la partie qui souhaite se dédire.

Après l’exercice de la faculté de dédit, le présent accord est déclaré nul et non avenu.

8. Propriété et jouissance

L’acquéreur sera propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l’acte authentique ci-après prévue et il en prendra la jouissance à compter du même jour.

9. Prix

En cas de réalisation, la vente aura lieu moyennant le prix de (à compléter en chiffres et en toutes lettres) euros.

Il sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

Il est formellement convenu et accepté qu’à défaut de versement des sommes dues entre les mains du notaire rédacteur de l’acte authentique la vente sera considérée comme nulle et non avenue, le transfert de propriété ne pourra s’effectuer et l’indemnité d’immobilisation restera acquise au vendeur.

10. Réalisation de la vente

Dans le cas où aucune condition suspensive ne viendrait à se réaliser, la vente sera régularisée dans une période de … (exprimée en mois) mois à compter de la signature du présent contrat, par acte aux minutes de Me (nom et coordonnées du notaire)

Si l’une des parties venait à refuser de signer l’acte authentique, elle pourra y être contrainte par toutes les voies de droit en supportant tous les frais de poursuite.

En outre, elle devra payer la somme de (à préciser en chiffres et en toutes lettres) euros à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

11. Publicité foncière

Les parties donnent pouvoir à M. (nom de la personne) en vue de la déclaration du présent accord à la publicité foncière (préciser les coordonnées).

Le document doit être obligatoirement présenté à la formalité de la publicité foncière. Il est soumis au droit fixe de 125 €. Pour être publié, il doit obligatoirement avoir été réitéré dans un acte notarié.

12. Frais

Les frais des présentes seront à la charge de l’acquéreur.

Fait à : (lieu)

Le : (date)

En (nombre d’exemplaires) exemplaires originaux

Nom, prénoms et signatures des différentes parties

 

Quels sont les documents présents dans le dossier annexe ?

Identité des parties

Il faudra joindre au compromis, l’ensemble des pièces relatives à l’identité des parties :

  • La copie d’une pièce d’identité (carte d’identité ou passeport) de l’acheteur et du vendeur ainsi que la copie de la carte de séjour si l’une des parties est de nationalité étrangère
  • Un justificatif sur la situation matrimoniale (contrat de mariage ou de PACS, livret de famille, jugement de divorce, …)
  • Un RIB

Par ailleurs, si le vendeur ou l’acheteur est une société, il devra fournir un Kbis de moins de 3 mois, les statuts certifiés conformes, le PV de l’assemblée générale ayant approuvé la transaction, la copie des papiers d’identité du gérant et le RIB de la société. De plus, une procuration devra être fournie pour mandater un représentant afin de signer l’accord.

Origine de propriété

Le vendeur devra fournir les éléments sur l’origine de propriété du bien :

  • Un descriptif du bien, fourni par le service de la publicité foncière ;
  • La copie intégrale du titre de propriété ;
  • L’état du bâtiment concerné ;
  • La copie de la dernière taxe foncière.

Un dossier complet sur le bien

Le vendeur devra intégrer dans le compromis :

  • L’ensemble des diagnostics techniques obligatoires en cours de validité (surface Carrez pour les biens situés dans une copro, DPE, Amiante, Gaz, Electricité, termites, plomb, etc.), avec les conclusions du diagnostic technique global (DTG) ;
  • Lorsqu’il est question d’une copropriété, d’autres informations doivent être fournies. En voici une liste non exhaustive :
  • La fiche synthétique qui est mise à disposition par le syndic ;
  • Le règlement de copropriété ;
  • L’état descriptif de division (EDD) ;
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • L’état des impayés imputables ;
  • Les comptes rendus des réunions des assemblées générales des trois dernières années ;
  • Les 3 derniers appels de charges ;
  • Le Pré-état-daté (c’est un document qui comporte toutes les informations administratives et financières concernant la copro et le lot en question) ;
  • L’attestation de conformité en cas de travaux réalisés ;
  • Les éléments relatifs à la garantie décennale si elle est encore en cours ;
  • Les documents relatifs aux servitudes qui ne sont pas mentionnées sur le titre de propriété ;
  • Le certificat d’urbanisme remis par la municipalité.

Si le bien est vendu loué, alors le vendeur devra joindre une copie du bail. Par ailleurs, si le vendeur a donné un congé pour vente, il devra joindre les échanges de courrier attestant que le congé a bien été envoyé 6 mois avant la fin du bail et que le locataire a bien renoncé à son droit de préemption, qui le rend prioritaire pour l’acquisition du bien.

Attention, l’ensemble de ces documents est essentiel car le droit de rétractation de l’acheteur ne commencera à courir qu’à l’obtention de l’ensemble des pièces. S’il ressort 2 mois après la signature du compromis entre particulier qu’il manquait une pièce, le délai de rétractation sera réouvert pour une durée de 10 jours.

 

Combien d’exemplaires doit-on réaliser pour le compromis de vente ?

L’article 1375 du Code Civil précise qu’un exemplaire original signé devra être remis à chacune des parties ayant un intérêt distinct. Ainsi, le vendeur et l’acheteur obtiendront chacun le document original.

Dans la situation où il y aurait plusieurs acheteurs, alors un seul exemplaire original est nécessaire. En revanche, chacun d’entre eux devra obtenir a minima une copie du compromis.

 

Quel est le délai minimum entre compromis et vente ?

La durée minimum entre le compromis et l’acte définitif est en moyenne de trois mois, selon la disponibilité de chacune des parties et du notaire. C’est ce contrat qui finalise le transfert de propriété et la remise des clés du bien par le cédant au nouveau propriétaire.

 

Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont deux types de contrats utilisés dans le cadre d’une transaction immobilière. La promesse de vente est un accord par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à un acheteur à un prix déterminé. Le compromis de vente, quant à lui, est un document plus complet qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur à vendre et à acheter le bien en question. Il est considéré comme plus protecteur car il inclut plus de garanties et de détails sur la transaction.

 

Est-il obligatoire de verser un acompte lors d’un compromis de vente ?

Non, il n’est pas obligatoire de verser quoi que ce soit lors de la signature du compromis de vente. En revanche, il est préférable pour l’acheteur de le faire, pour montrer sa bonne foi et sa capacité financière auprès du vendeur.

Il s’agit d’une somme d’argent versée par l’acheteur pour marquer son engagement dans la transaction immobilière. Elle est librement fixée par les parties, mais elle représente en général entre 5% et 10% du prix de vente. Elle est encaissée par le notaire ou l’agent immobilier en charge de la transaction et sera déduite des sommes dues au moment de la finalisation de la transaction.

 

Conclusion

Le compromis de vente est un document important dans le processus de vente immobilière. Il définit les conditions de la transaction et les engagements des deux parties. Les clauses suspensives, les délais de rétractation, les documents à joindre et les modalités de paiement sont quelques-uns des éléments clés à prendre en compte lors de la rédaction de cet accord. Il est donc crucial de bien en comprendre les termes et articles avant de signer. À présent, vous êtes en mesure de négocier les conditions de votre propre compromis de vente en toute confiance.

Cependant, il est important de se rappeler que la transaction immobilière est une opération complexe, et il est souvent utile de faire appel à un professionnel pour vous aider dans le processus. N’hésitez pas à contacter un notaire ou un agent immobilier pour obtenir des conseils supplémentaires et pour vous accompagner dans votre projet.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Retour en haut